Homunity avis
Homunity : notre avis en résumé
Homunity reste l’un des poids lourds du crowdfunding immobilier français avec 808M€ collectés depuis 2014 et l’adossement à Tikehau Capital, gestionnaire d’actifs coté Euronext. Son TRI moyen de 9,1% et son agrément PSFP en font un acteur crédible, mais la cohorte de projets 2021-2023 accuse des retards massifs (110 projets sur 112 en cours sont en retard). À réserver aux investisseurs déjà bien dotés qui peuvent diversifier sur 10 projets minimum et bloquer leur capital 24 à 36 mois.
Les forces et faiblesses de Homunity
- Adossement à Tikehau Capital, gestionnaire d’actifs européen de premier plan
- Track record solide avec plus de 808 M€ collectés et plus de 600 projets financés
- Rendement moyen historique de 9,1 % brut, parmi les plus élevés du marché
- Aucun frais direct pour l’investisseur : ni frais d’entrée, ni frais de gestion, ni frais de sortie
- Agrément PSFP de l’AMF conforme au cadre réglementaire européen
- Possibilité d’investir via un PEA-PME et de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu après 5 ans
- Diversification possible grâce aux autres solutions du groupe : SCPI, assurance-vie et private equity
- Ticket d’entrée de 1 000 €, nettement supérieur à celui de nombreux concurrents
- Retards de remboursement importants sur une partie des projets financés entre 2021 et 2023
- Illiquidité totale : aucun marché secondaire permettant de revendre ses investissements avant l’échéance
- Communication parfois jugée insuffisante en cas de difficultés sur certains projets
- Absence d’application mobile dédiée et interface web vieillissante
- Documentation projet moins détaillée que celle de certains concurrents spécialisés
Qui est Homunity ?
Fondée en 2014 par Quentin Romet et ses associés au sein d’Incuba GEM (Grenoble École de Management), Homunity a radicalement évolué depuis ses débuts. Initialement centrée sur un modèle de micro-logements locatifs gérés en SCI, la plateforme a opéré une mutation profonde pour devenir le leader que l’on connaît aujourd’hui.
Le passage stratégique au financement obligataire
L’obtention de l’agrément CIP auprès de l’AMF en 2016 a marqué un tournant majeur. Homunity a alors abandonné les SCI pour le système des obligations. Désormais, les investisseurs ne possèdent plus de parts immobilières mais prêtent directement aux promoteurs. Ce montage modifie à la fois la fiscalité et le profil de risque. Actuellement, la plateforme soutient des projets de promotion d’une envergure de 500 000€ à plus de 5 millions d’euros, sur des horizons de placement de 12 à 36 mois.
L’adossement à Tikehau Capital
Depuis son intégration définitive en 2021, Homunity bénéficie de l’appui de Tikehau Capital. Ce géant de la gestion d’actifs, coté sur Euronext et gérant plus de 42 milliards d’euros dans 15 pays, offre une assise financière rassurante pour l’épargnant. Attention toutefois : si l’opérateur est robuste, Tikehau ne garantit pas les projets. Le risque lié aux obligations demeure porté par l’investisseur final.
En juin 2026, le bilan opérationnel impressionne : 856M€ collectés pour 624 projets. La communauté regroupe plus de 150 000 inscrits, dont plus de 35 000 investisseurs actifs. Avec 317M€ déjà remboursés et 66M€ d’intérêts distribués, Homunity se hisse au sommet du marché français, aux côtés de ClubFunding et WiSEED.
Les rendements Homunity
Voici les chiffres officiels de performance Homunity sur la décennie 2016-2026, projets financés, taux moyen pondéré et retards constatés. C
| Année | Projets financés | Taux moyen pondéré | Durée moyenne pondérée | Retards de plus de 6 mois |
|---|---|---|---|---|
| 2016 | 9 | 9,20 % | 12,57 mois | 0 |
| 2017 | 22 | 9,18 % | 18,63 mois | 0 |
| 2018 | 51 | 9,24 % | 19,92 mois | 0 |
| 2019 | 90 | 8,89 % | 21,11 mois | 1 |
| 2020 | 71 | 8,87 % | 24,73 mois | 3 |
| 2021 | 85 | 8,47 % | 27,23 mois | 23 |
| 2022 | 113 | 8,46 % | 29,14 mois | 59 |
| 2023 | 82 | 9,83 % | 23,47 mois | 26 |
| 2024 | 72 | 10,56 % | 25,93 mois | 6 |
| 2025 | 51 | 10,14 % | 19,12 mois | 0 |
| 2026 | 14 (en cours) | 10,85 % | 18,15 mois | 0 |
Malgré la crise immobilière, le rendement moyen pondéré n’est jamais descendu sous 8,4 % depuis 2016. Mieux, les nouveaux millésimes affichent une nette remontée, avec 9,83 % en 2023, 10,56 % en 2024 et encore 10,14 % en 2025. Sur le papier, la promesse de rendements supérieurs à 9 % mise en avant par Homunity reste donc cohérente avec les performances historiques de la plateforme.
La colonne des retards de plus de six mois s’est fortement dégradée à partir de 2021. On passe de seulement 3 retards longs en 2020 à 23 en 2021, puis à un pic de 59 projets en retard sur la cohorte 2022. Même les millésimes plus récents restent touchés, avec 26 retards sur les projets financés en 2023 et encore 6 sur ceux de 2024.
Ces retards ne sont pas des pertes définitives (la plateforme n’affiche toujours aucun défaut officiellement constaté), mais ils ont un impact très concret pour les investisseurs : capital immobilisé pendant plusieurs mois, voire plusieurs années supplémentaires, et rendement réel souvent inférieur au rendement théorique affiché.
Simulation de rendement sur Homunity
Vous investissez 10 000 € répartis sur 10 projets Homunity de 1 000 € chacun, avec un taux moyen brut de 10,14 %, une durée de 24 mois et une fiscalité au PFU de 30 % (hors PEA-PME).
- Intérêts bruts sur 2 ans : environ 2 028 € (10,14 % par an pendant 24 mois).
- PFU à 30 % : environ 608 € d’impôt.
- Gain net hors défaut : environ 1 420 € sur 24 mois, soit 7,1 % net annualisé.
À titre de comparaison, un Livret A à 1,70 % net rapporterait environ 340 € sur la même période. Différence : environ 1 080 € de gains supplémentaires en faveur d’Homunity, à condition qu’aucun projet ne fasse défaut.
Le crowdfunding immobilier reste un investissement risqué. Si 1 projet sur 10 subit une perte totale du capital investi (1 000 €), le calcul change sensiblement :
- 1 420 € d’intérêts nets
- – 1 000 € de perte en capital
Gain net final : environ 420 € sur 24 mois, soit 2,1 % net annualisé.
Ce rendement reste supérieur à celui d’un Livret A à 1,70 %, mais l’écart devient beaucoup plus faible. Cette simulation illustre une réalité importante du crowdfunding immobilier : la diversification réduit le risque, mais un défaut significatif peut absorber une grande partie des intérêts perçus sur les autres projets.
Frais et fiscalité Homunity
En matière de tarification, Homunity adopte une structure transparente et avantageuse pour les investisseurs : aucun frais n’est prélevé, que ce soit lors de la souscription (0€), durant la phase de détention des titres (0€) ou au terme de l’investissement lors du remboursement (0€).
Le modèle économique de la plateforme repose intégralement sur une commission facturée aux porteurs de projets immobiliers. Cette politique de gratuité pour l’épargnant est d’ailleurs la norme chez les principaux acteurs du secteur comme ClubFunding, Raizers, La Première Brique ou Enerfip.
Toutefois, la rentabilité réelle dépend d’un paramètre crucial souvent négligé : la pression fiscale. Sauf en cas d’utilisation d’un PEA-PME, les gains générés sur Homunity sont assujettis de plein droit au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%. Ce taux global se décompose en 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de cotisations sociales.
Concrètement, pour un gain brut de 1 800€, l’investisseur doit s’acquitter de 540€ d’impôts. Il est donc essentiel de ne pas s’arrêter au taux de rendement de 9% brut généralement mis en avant dans les dossiers de présentation.
Le levier PEA-PME BoursoBank
L’intégration de Homunity à l’offre BoursoBank constitue un avantage stratégique majeur pour les particuliers. Depuis 2019, l’éligibilité des titres de crowdfunding immobilier au PEA-PME permet d’optimiser la fiscalité de ses placements.
En investissant via cette enveloppe et en respectant une durée de détention d’au moins 5 ans, l’imposition sur le revenu de 12,8% est totalement gommée. Les gains ne sont alors plus assujettis qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Cette optimisation fiscale transforme la performance réelle :
- Sur une simulation de 10 000€ générant 1 800€ d’intérêts, l’économie réalisée atteint 230€.
- Le rendement net annualisé (hors risque de défaut) progresse ainsi de 6,3% à 7,4%.
La passerelle PEA-PME représente, selon nous, le levier le plus convaincant pour privilégier Homunity face à la concurrence. Cependant, veuillez à ce que votre plafond global (limité à 225 000€ pour l’ensemble PEA et PEA-PME) ne soit pas déjà atteint.
Comment investir chez Homunity ?
L’inscription chez Homunity prend une dizaine de minutes. La plateforme demande un profil investisseur détaillé (objectifs, durée souhaitée, rendement cible, expérience financière) avant de valider l’accès aux projets. C’est conforme aux obligations PSFP, et c’est un garde-fou plutôt sain pour les épargnants débutants qui sous-estimeraient le risque obligataire.
Le ticket minimum reste fixé à 1 000€ par projet, sans condition de revenus ou de patrimoine. C’est un seuil qui pose la question de l’éligibilité du profil. Si vous cherchez à diversifier correctement le risque, la règle de base en crowdfunding immobilier est d’investir sur au minimum 10 projets différents.
Cela signifie qu’il faut disposer d’au moins 10 000€ dédiés au crowdfunding chez Homunity, somme qui doit déjà être en surplus de l’épargne de précaution (3 à 6 mois de dépenses) et de l’épargne investie sur des supports plus liquides (assurance-vie, ETF, livrets).
Si vous cherchez à tester le crowdfunding immobilier avec 500€ ou 1 000€ au total, Homunity se disqualifie sur ce point. La Première Brique avec son ticket à 1€ ou Enerfip à 10€ sur le crowdfunding ENR sont plus adaptés pour un premier pas. Homunity ne tient son rang qu’à partir d’une enveloppe dédiée d’au moins cinq chiffres.
Homunity vs Raizers, Tudigo et WiSEED
Voici le tableau de positionnement face aux quatre concurrents les plus souvent comparés à Homunity sur le crowdfunding immobilier français. Les chiffres reflètent les données publiques connues à la date de rédaction.
| Plateforme | Ticket | Rendement cible brut | Track record | Pour qui c’est idéal |
|---|---|---|---|---|
| Homunity | 1 000€ | 9% (TRI moyen 9,1%) | 856 M € collectés depuis 2014, adossé Tikehau | Investisseur 10 000€+ cherchant le poids actionnarial |
| ClubFunding | 1 000€ | 9 à 11% | Plus de 1,5 Md€ collectés, leader volume France | Investisseur orienté pure player immo, projets nombreux |
| Raizers | 1 000€ | 8 à 12% | 200M€+ collectés, double agrément AMF et FINMA | Diversification géographique France, Suisse, Belgique |
| Tudigo | 500€ | 7 à 10% | 180M€ levés, PEA-PME compatible sur PME | Mix crowdfunding immo et equity PME locales |
| WiSEED | 100€ | 8 à 12% | 450M€ collectés depuis 2008, multi-classes | Premier pas accessible, multi-actifs (immo, startups, ENR) |
Homunity se distingue par l’appui de son actionnaire, Tikehau Capital, là où d’autres plateformes misent sur des atouts différents. ClubFunding privilégie un volume important de projets proposés, WiSEED et Tudigo se démarquent par un ticket d’entrée plus accessible, tandis que Raizers met en avant sa présence dans plusieurs pays et son double agrément en France et en Suisse.
En pratique, le choix dépend surtout de vos priorités. Si vous accordez une importance particulière à la solidité de l’opérateur qui porte la plateforme, Homunity constitue une option crédible. Si vous souhaitez débuter avec un investissement limité, WiSEED permet d’investir à partir de 100 €. Enfin, si votre objectif est d’accéder à un choix plus large de projets, ClubFunding propose généralement un flux d’opportunités plus important.
Les risques à connaître avant de se lancer
Soyons clairs sur les trois risques structurels du crowdfunding immobilier, qu’Homunity ne dissimule pas mais qu’elle ne met pas non plus en exergue.
Le premier point concerne le risque lié au promoteur. En prêtant à une société de promotion, vous vous exposez à son éventuel défaut de paiement, qu’il soit dû à une erreur budgétaire, une commercialisation infructueuse ou une dégradation du marché local. Un défaut définitif peut alors entraîner une perte partielle ou totale du capital obligataire.
Le deuxième enjeu est celui d’une illiquidité totale, Homunity ne proposant aucun marché secondaire. Dès que la souscription est validée, vos fonds sont immobilisés jusqu’au terme du contrat ou jusqu’à ce qu’un éventuel retard soit résolu. Contrairement à un ETF ou une assurance-vie, il est impossible de revendre ses parts ou de solliciter un rachat anticipé.
Enfin, la situation de la cohorte 2021-2023 révèle une forte concentration de difficultés. Les données publiques montrent que sur 112 projets devant être remboursés, 110 subissent un retard. Parmi eux, 57 dépassent les six mois et certains font l’objet de procédures collectives.
Si cela n’aboutit pas systématiquement à une perte finale, cette période s’avère particulièrement complexe pour les épargnants ayant investi entre la fin de l’année 2021 et 2023.
Les avis clients sur Homunity
Les retours d’expérience des investisseurs mettent en avant plusieurs points d’amélioration concernant Homunity. Le premier concerne la communication autour des projets en difficulté. Certains utilisateurs estiment que les informations sur les retards de remboursement pourraient être communiquées de manière plus régulière et plus détaillée. À titre de comparaison, certaines plateformes publient des mises à jour fréquentes à chaque étape importante d’un projet.
Un autre point régulièrement évoqué est l’absence d’application mobile dédiée. En 2026, le suivi du portefeuille et des investissements s’effectue uniquement depuis le site internet. Si cette approche n’empêche pas d’utiliser la plateforme, une application mobile est désormais proposée par de nombreux acteurs du secteur.
Les fiches projets présentent les principales informations nécessaires à l’analyse d’un investissement, notamment les données sur le porteur de projet, le calendrier prévisionnel, les aspects financiers et l’avancement de l’opération. Certains investisseurs peuvent toutefois souhaiter des explications plus approfondies sur les raisons du financement ou la stratégie du promoteur.
Concernant la sélection des projets, Homunity met en avant un processus d’analyse avant la mise en ligne des opérations. D’après les données publiées par la plateforme, aucun projet obligataire n’a, à ce jour, entraîné de perte définitive en capital pour les investisseurs, même si plusieurs opérations ont connu des retards de remboursement.
Homunity mérite-t-elle votre investissement ?
À notre avis, Homunity est une plateforme pertinente pour les investisseurs qui disposent déjà d’un patrimoine financier bien structuré et souhaitent consacrer une partie limitée de leur épargne au crowdfunding immobilier. Si nous devions investir, nous ne dépasserions pas 5 % de notre patrimoine financier, soit 10 000 € pour un portefeuille de 200 000 €, répartis sur au moins 10 projets de 1 000 € afin de limiter le risque lié à une opération isolée. Nous n’y investirions pas non plus des fonds dont nous pourrions avoir besoin avant 24 à 36 mois.
Si vous êtes client BoursoBank, l’utilisation du PEA-PME peut également améliorer la fiscalité des investissements après cinq ans de détention, ce qui renforce l’intérêt de cette stratégie sur le long terme.
En revanche, Homunity nous paraît moins adaptée si vous recherchez un placement garanti, une disponibilité rapide de votre capital ou si vous disposez de moins de 10 000 € à investir dans le crowdfunding, car il devient alors plus difficile de construire un portefeuille suffisamment diversifié. Dans ce cas, des plateformes proposant des tickets d’entrée plus faibles, comme Enerfip ou La Première Brique, peuvent constituer une alternative intéressante.
Les réponses aux questions les plus fréquentes
Oui, Homunity est une plateforme fiable opérationnellement. Elle est agréée PSFP par l’AMF (numéro FP-2023-31), filiale du groupe Tikehau Capital coté à Euronext Paris, et n’a connu aucun défaut définitif sur les projets soldés depuis 2016. La fiabilité de l’opérateur ne préjuge cependant pas du résultat individuel sur chaque projet sous-jacent, qui dépend du promoteur immobilier et du contexte de marché.
Homunity n’a pas enregistré de perte définitive sur les projets soldés depuis 2016. En revanche, sur les 112 projets en cours de remboursement à date, 110 accusent un retard, dont 57 supérieurs à 6 mois. Ces retards ne sont pas des défauts définitifs mais représentent une perte de rendement et un blocage prolongé du capital.
Aucun frais direct côté investisseur : ni à l’entrée, ni en gestion, ni à la sortie. Homunity se rémunère auprès des opérateurs immobiliers. Le vrai coût reste la fiscalité : Prélèvement Forfaitaire Unique de 30% hors PEA-PME, soit 540€ sur 1 800€ d’intérêts dans notre simulation 10 000€ sur 24 mois.
Les clients particuliers BoursoBank peuvent loger leurs souscriptions Homunity dans leur PEA-PME (hors personnes morales). Au bout de 5 ans de détention, les intérêts perçus sont exonérés d’impôt sur le revenu et ne subissent plus que les 17,2% de prélèvements sociaux. L’économie représente environ 230€ sur 1 800€ d’intérêts dans notre simulation, soit un rendement net annualisé qui passe de 6,3% à 7,4%.
ClubFunding offre un volume de deal-flow supérieur (plus de 1,5 Md € collectés au cumul, pure player crowdfunding immo français) et des rendements cibles légèrement plus élevés (9 à 11% brut). Homunity offre en contrepartie l’adossement Tikehau Capital et la passerelle PEA-PME BoursoBank. Si votre critère est la solidité actionnariale et l’optimisation fiscale, Homunity. Si votre critère est le choix de projets et la spécialisation, ClubFunding.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement. Investir comporte des risques, y compris un risque de perte en capital. Pensez à effectuer vos propres vérifications avant toute décision financière.